Adquieres una vivienda o inicias una actividad empresarial. Contratas un seguro, estableces un capital asegurado… y das por hecho que todo está cubierto. ¿Seguro?

En muchos casos, el valor asegurado no refleja el verdadero coste de reconstrucción del inmueble. Y cuando ocurre un siniestro —incendio, derrumbe, explosión, entre otros— el importe de la indemnización resulta insuficiente para recuperar el bien tal como estaba antes del daño.

La causa es simple: una valoración incorrecta del capital asegurado.

En este artículo te explicamos cómo determinar correctamente el valor de reconstrucción real, qué es el módulo PEM, qué conceptos incluye el presupuesto de ejecución material, y qué costes indirectos debes considerar para evitar el infraseguro.

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¿Qué es el valor de reconstrucción real?

El valor de reconstrucción real representa el importe necesario para volver a construir la vivienda o el local en las mismas condiciones previas al siniestro. Este cálculo incluye: • Materiales de construcción • Mano de obra • Honorarios técnicos (arquitectos, aparejadores, dirección facultativa) • Costes de seguridad y salud • Licencias, tasas y tributos • IVA aplicable (10% o 21%)

Es importante destacar que no debe confundirse con el valor de mercado ni con el valor catastral, ya que estos responden a criterios económicos o fiscales, no técnicos.

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¿Por qué es fundamental calcularlo correctamente?

El valor de reconstrucción real sirve como base para establecer el capital asegurado del continente en la póliza. Si se calcula por debajo del valor real, se aplicará la regla proporcional en caso de siniestro, reduciendo la indemnización.

Ejemplo: • Coste real de reconstrucción: 150.000 € • Capital asegurado: 100.000 € • Daños: 60.000 € • Indemnización aplicando la regla proporcional: 40.000 €

El asegurado asume una pérdida de 20.000 € por un cálculo inicial incorrecto.

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¿Qué cubre el seguro del continente?

El continente comprende todos los elementos estructurales y fijos del inmueble: • Cimientos, muros, techos y suelos • Instalaciones permanentes (electricidad, fontanería, calefacción, gas) • Puertas, ventanas, persianas, armarios empotrados • Elementos anexos: garajes, trasteros, piscinas, porches, muros perimetrales

El seguro cubre los daños materiales que afecten a estos elementos, hasta el límite del capital asegurado.

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Cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción

1. Determina los metros cuadrados construidos Incluye todas las superficies construidas: plantas completas, buhardillas, garajes, trasteros, sótanos, terrazas cubiertas, piscinas o porches cerrados. 📌 La referencia catastral es una herramienta útil para no omitir superficies.

2. Aplica el módulo PEM El Presupuesto de Ejecución Material (PEM) es el coste por metro cuadrado de construcción, que varía según el tipo de edificio, la zona geográfica y las calidades empleadas. Sergio Nievas Esteban, [10 Nov 2025 at 12:56:33]: ...De forma orientativa: • Viviendas habituales: entre 700 y 1.200 €/m² • Locales comerciales: desde 1.500 €/m²

Fuentes de referencia: • Colegios de arquitectos o aparejadores • Empresas de tasación • Bases de datos técnicas (CEDEX, ITeC, etc.) • Mediadores o aseguradoras especializadas

3. Incorpora los costes indirectos A los costes directos se deben añadir: • Honorarios técnicos (8%–12% del PEM) • Seguridad y salud (1%–2%) • Gastos generales de obra y licencias • Tasas municipales • IVA correspondiente

Estos conceptos suelen omitirse, provocando que el capital asegurado quede por debajo del valor real.

4. Incluye los elementos singulares Piscinas, pérgolas, porches, garajes exteriores o muros deben declararse en la póliza. De lo contrario, podrían quedar excluidos en caso de siniestro. 📸 Recomendación: adjunta una imagen catastral y una descripción técnica del inmueble al contratar o revisar la póliza.

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¿Cada cuánto debe revisarse el valor asegurado?

Se recomienda una revisión anual o siempre que haya modificaciones relevantes, como: • Reformas o ampliaciones • Cambio de uso del inmueble • Mejoras en instalaciones o materiales • Variaciones significativas en los costes de construcción

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¿Puedo realizar la valoración por mi cuenta?

Aunque es posible estimar un valor orientativo, lo recomendable es contar con: • Un técnico cualificado (arquitecto o aparejador) • Un mediador de seguros especializado • Una valoración profesional pericial

En Claimsly, ofrecemos un servicio de revisión técnica del valor de reconstrucción, garantizando que el capital asegurado refleje con precisión la realidad constructiva del inmueble.

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Preguntas frecuentes

¿Sirve el valor de mercado como referencia? No. El valor de mercado depende de factores externos como ubicación o demanda, sin relación con el coste de reconstrucción.

¿Y el valor catastral? Tampoco. El valor catastral suele estar muy por debajo del coste real, lo que puede generar infraseguro.

¿Qué sucede si no declaro un anexo? Podría quedar excluido o verse afectado por la regla proporcional al no coincidir con los datos catastrales.

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Conclusión

El cálculo del valor de reconstrucción real no es un trámite administrativo: es la garantía de que tu seguro del continente cumplirá su función cuando realmente lo necesites.

Una valoración rigurosa hoy puede evitar pérdidas económicas significativas mañana. En Claimsly, te ayudamos a asegurar con criterio técnico y total transparencia.